ワンルーム投資を検討すると、販売会社から毎月の収支表を見せてもらうことがあります。家賃収入からローン返済、管理費、修繕積立金を引き、毎月数千円の負担で物件を持てるという内容です。しかし、収支表にすべての費用が入っているとは限りません。見落とした費用が重なると、実際の負担が説明より大きくなる可能性があります。
まず確認したいのが固定資産税と都市計画税です。毎年まとめて支払うため、月々の収支表から外れていることがあります。年間の税額を12か月で割り、毎月の費用として計算すると実際の負担が分かりやすくなります。購入初年度は精算方法が異なる場合もあるため、いつ、いくら支払うのか確認しましょう。
次に火災保険や地震保険です。数年分をまとめて支払う契約では、月々の収支に表れにくい費用です。保険料が更新時に変わる可能性もあります。金融機関から加入を求められる保険の内容と、自分で追加する保障を分けて確認してください。
賃貸管理手数料も重要です。家賃の数％を支払う契約だけでなく、毎月固定額がかかる契約もあります。入居者募集、家賃回収、クレーム対応、更新手続きなど、どこまでが基本料金に含まれるかを確認しましょう。退去時や新規募集時に別料金が発生することもあります。
入居者が退去したときには、原状回復費用がかかります。通常の使用による損耗をすべて入居者へ請求できるわけではありません。室内クリーニング、壁紙交換、設備修理など、オーナー負担になる部分があります。さらに、新しい入居者を募集するための広告料や仲介会社への費用が必要になる場合があります。
設備交換費も忘れやすい項目です。エアコン、給湯器、換気扇、インターホン、IHコンロ、水栓などは故障する可能性があります。毎年必ず発生する費用ではありませんが、長期間保有すればいずれ交換時期が来ます。年間数万円を修繕予備費として計上しておくと、突然の出費に対応しやすくなります。
空室期間の家賃損失も費用として考える必要があります。一年間ずっと満室という前提ではなく、数年に一度、一か月から二か月空室になる想定で計算しましょう。家賃保証がある場合でも、免責期間や保証賃料の減額条件を確認してください。
ローン関係では、事務手数料、保証料、繰上返済手数料、売却時の抵当権抹消費用などがあります。購入時の諸費用をローンに組み込むと、物件価格以上の借入になる場合もあります。その結果、売却してもローンを完済できない期間が長くなる可能性があります。
確定申告を税理士へ依頼する場合は、その費用も考えます。自分で申告する場合でも、帳簿管理や書類整理に時間がかかります。投資は完全に手間がかからないものではありません。
収支表を見るときは、記載されている数字より、記載されていない費用を探す意識が大切です。年間収入からすべての支出を差し引き、さらに空室と修繕の予備費を加えた実質的なキャッシュフローを確認しましょう。毎月の負担が増えても生活に影響しないかまで考えることで、無理のない判断ができます。
収支表は月単位だけでなく、年単位でも作成しましょう。月々は小さな黒字でも、固定資産税、保険料、修繕費、入居者募集費を加えると年間では赤字になることがあります。税引き前と税引き後の金額を分けると、実際に手元へ残るお金を把握しやすくなります。
また、帳簿上の利益と現金の増減は同じではありません。減価償却によって帳簿上は赤字でも、ローン元金の返済は経費にならないため、手元の現金が減る場合があります。「節税できているから得をしている」と判断せず、現金残高が毎年どう変化しているかを確認してください。
購入前に収支表を自分で作り直す作業は手間がかかりますが、その手間を惜しまないことが重要です。販売会社の数字をコピーするのではなく、根拠を一つずつ確認し、分からない費用は多めに見積もりましょう。厳しい条件でも保有を続けられる物件かどうかが、判断の基準になります。